诺德基金研究员杨雅荃:房地产行业的“危”与“机”

    据悉,受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足,有大型房企流动性在当前阶段产生了较大的压力。而其此前为缓解流动性问题,采取出售资产的措施也并未取得实质性的进展。

  房地产行业上下游产业链较长,对整体经济以及金融系统都有着较大的影响。大型房企的流动性危机值得重视,行业及上下游产业链也都将产生一定的变化,其中有挑战也有机遇。

  大型房企出现流动性危机的原因有可能是企业自身过分扩张的负债和房地产行业供需调控政策综合作用所致,大概率由于供需两方面收紧、按揭贷款发放放缓等地产政策调控导致房企现金流恶化。若有未支付的供应商账款,或者这部分后续回款周期会较长,可能导致将有不少坏账计提,对上下游产业链企业的商票偿付风险或波及产业链上的大部分行业。

  目前地产商现金流最大的压力来自销售回款迟滞,而销售回款迟滞的源头是居民部门按揭贷款额度不足和放款迟缓,经过2021年初房地产市场的火爆成交之后,居民按揭额度在临近四季度已然不足,且放款周期已经延长至6个月甚至更长。同时,有危机的房企还可能遇到银行信贷、债券市场融资受阻的影响。同时,若市场持续冷却,银行和债券市场对房企的风险偏好也会降低,以至于融资难度进一步加大。

  后续政策可能会在避免房企因融资过于困难和销售过快转冷而导致的行业资产负债表收缩较快,例如9月27日央行就在货币政策委员会上提出的“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,中国金融学会会长、中国人民银行前行长周小川日前也表示,住房贷款可能也是一个非常重要的具有再分配功能的金融根据业务。我们认为,在这个过程中,对于房地产行业以及依附于其的下游来说,都会有一部分经营较为冒进的产能逐渐出清,行业也将回归理性,前期经营稳健、管理效率较高的龙头企业或将有利润率回升和市场份额增加的双重机遇。

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